Télétravail, réductions drastiques des chiffres d’affaires de certaines catégories d’activité et contraintes sanitaires ont eu un effet important à la fois sur l’immobilier professionnel et l’aménagement de bureaux. Si l’on ne peut pas encore avoir une vision très claire des implications, certains indicateurs donnent déjà quelques informations intéressantes pour toute entreprise soucieuse de rester flexible en ces temps de crise.
Les effets de la pandémie sur le secteur immobilier tertiaire
Avec une baisse de 42 % des investissements et de 45 % des prises à bail, sous le choc de la pandémie mondiale, 2020 a été la plus mauvaise année qu’a connue le secteur de l’immobilier tertiaire en vingt ans.
Ainsi, la moyenne des volumes investis est passée à – 33% en France et – 30% en région rien que sur l’année 2020.
Le montant des transactions inférieures à 20 millions d’euros a diminué de 14 % alors que les transactions supérieures à 20 millions ont baissé de 23%.
Toutes les classes d’actifs sont touchées :
- – 61% pour les entrepôts
- – 30% pour les bureaux
- – 37 % pour les commerces
- – 10% pour les locaux commerciaux
2020 a été la plus mauvaise année qu’a connue le secteur de l’immobilier tertiaire en vingt ans.
L’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) a chiffré l’impact du développement du télétravail sur le marché de l’immobilier de bureaux. Il table sur une baisse de la demande placée (locations ou ventes à l’occupant) de 4 % à 24 % par an sur dix ans.
Le type de bâtiments acquis ou loué, et leur environnement, a aussi été modifié entre 2018 et 2020.
Des baux aux services plus flexibles
Afin de pouvoir faire face à la conjoncture économique, les propriétaires proposent désormais des baux commerciaux aux termes plus souples en durée ou en autorisation la sous-location, de préférence à des professionnels dont les activités peuvent être complémentaires ou offrir des services aux salariés. Pour pouvoir permettre ce type de flexibilité, les locaux sont réaménagés fin de permettre la cohabitation d’activités aussi diverses que les bureaux, les logements ou la restauration.
Écologie, santé et sécurité
La situation sanitaire a aussi développé des préoccupations annexes dans le cadre du travail. Les bâtiments doivent présenter désormais des garanties et services en faveur d’une utilisation plus verte du cadre professionnel et d’un plus grand intérêt pour la santé et la sécurité des personnes qui les utilisent.
Ainsi, les locaux se doivent d’être situés à proximité d’espaces verts, être ouverts, bénéficier de terrasses. Ils doivent aussi posséder des parkings pour les moyens de locomotion hybrides ou écologiques et accueillir des services en relation avec le bien-être et la santé comme des salles de sport.
L’explosion des tiers lieux et la satellisation des bureaux
L’utilisation intensive du télétravail durant le confinement a montré à la fois les avantages et les limites de cette nouvelle organisation sur la productivité lien sur les chiffres clés du télétravail. Pour autant, en cette époque d’incertitude, de nombreuses entreprises ont décidé de faire la part belle à des possibilités hybrides telles que la location de bureaux (qui permettent de travailler à une distance plus proche de son lieu d’habitation qu’en se rendant directement au siège) et aux tiers lieux (qui permettent de travailler de n’importe où dans des bureaux loués à la journée ou à l’heure).
Selon France Tiers-Lieux, le nombre de tiers lieux serait ainsi passé de 1.800 en 2018 à une prévision de 3.500 en 2022.
Les effets du COVID sur l’aménagement intérieur des bureaux
En dehors des effets économiques sur l’immobilier tertiaire, la crise sanitaire a modifié tous les aspects de l’aménagement intérieur des bureaux. On ne meuble plus de la même façon ni pour les mêmes raisons.
Des bureaux à la fois plus cloisonnés et moins chargés
Avec l’explosion des tiers lieux et du télétravail, les bureaux individuels sont de moins en moins présents. Ils deviennent progressivement des lieux de passage, souvent partagés. De ce fait, ils sont aussi moins chargés. Moins d’ordinateurs fixes, mobilier de rangement modulable : le bureau ne doit plus être adapté à la fonction mais à l’utilisation au moment T. La tendance est au minimalisme, à la flexibilité mais aussi à la sécurité et à la distanciation avec l’utilisation plus importante de cloisons.
Les entreprises devront trouver les produits et mobiliers leur permettant à la fois d’avoir des bureaux plus cloisonnés mais pas pour autant attribués.
L’hygiène devient une priorité
La distanciation sociale est passée d’une pratique nécessaire à une habitude plus ancrée. L’hygiène devient un composant essentiel de la santé et de la sécurité au travail. De ce fait les comportements ont eu un impact sur l’aménagement intérieur des locaux professionnels : suppression ou diminution du nombre de personnes dans les ascenseurs, retour des hygiaphones à l’accueil, cloisons en plexiglas, distributeurs de gel alcoolique sous forme de colonnes en acier.
Les fabricants redoublent d’ingéniosité pour proposer des surfaces de travail antibactériennes et qui se nettoient facilement tandis que les entreprises organisent des process de désinfection régulière des mobiliers de bureau, sièges et matériel informatique.
Une autre gestion de la climatisation, de l’isolation phonique et de la lumière
Plus d’espace entre les travailleurs mais aussi plus de cloisonnement et de circulation d’effectif nécessite une autre gestion des postes climatisation, acoustique et éclairage.
La circulation du COVID étant favorisée dans les espaces clos, les immeubles professionnels commencent à se doter de terrasses et même de bureaux en plein air comme à la Défense. La climatisation est aussi beaucoup moins utilisée en intérieur. De nombreuses entreprises revoient leur système de filtrage de l’air et se posent la question de la ventilation.
Bien entendu, cette tendance du bureau à s’ouvrir à la fois vers l’extérieur et la circulation plus importante des personnes, notamment dans les tiers lieux et open offices rend aussi encore plus d’actualité la question de la pollution acoustique et de l’isolation phonique. Comment assurer une bonne gestion du bruit, de la température ambiante et une ouverture plus importante vers l’extérieur ? Cela fera partie des nouveaux défis que se lanceront les fabricants de mobilier de bureau et les entreprises d’aménagement professionnel.
Enfin la gestion de l’éclairage change. Moins de personnel sur place toute la journée, des horaires modifiés mais aussi un retour vers une consommation écoresponsable plus forte a un impact sur la consommation électrique et, notamment celle concernant l’éclairage. Cela passe notamment par une utilisation plus importante de la domotique et une analyse plus fine des besoins en fonction des lieux de travail. Lumière naturelle, ampoules « lumière du jour », vitrages et ouvertures plus importants font notamment leur apparition dans des bureaux auparavant éclairés par une fenêtre et des néons.
Les changements engendrés par le COVID sur l’aménagement de bureau, quelques chiffres
La situation sanitaire a provoqué un changement de paradigme qui n’est pas encore tout à fait totalement évalué à ce jour. D’une part, nous ne sommes pas encore sortis de crise et d’autre part, le choix fait par les entreprises pour faire face n’est pas encore clair. D’autre part, les sociétés immobilières, fabricants et spécialistes de l’aménagement de bureaux redoublent d’imagination et développent régulièrement de nouveaux produits innovants qui permettront, peut-être de répondre aux défis posés par la situation en cours. Cependant quelques chiffres nous éclairent sur les changements déjà engendrés par le COVID.
L’état des tiers lieux
D’après France Tiers Lieux il existe entre 3000 et 3500 tiers lieux en France en 2022 contre 1800 en 2018.
75% sont des espaces de coworking
2.2 millions de personnes sont venues pour travailler
150 000 personnes y vont tous les jours
La gestion du parc immobilier
60 % des entreprises envisagent de renégocier leur bail et leur loyer et 36 % s’apprêtent à réduire leur surface.
En 2021, entre 50 et 60 % des transactions concernant les immeubles professionnels de plus de 5.000 m² ont consisté à réduire 20 à 30 % des surfaces de bureau.
L’aménagement de bureaux
La société FICHET (groupe détenant la marque déposée « hygiaphone ») a vu son CA passer de 96 millions en 2018 à 128 millions en 2020 dus à l’augmentation de la vente de ses produits pendant la crise COVID.
La demande en plaques de plexiglas et son prix ont augmenté du double depuis le déconfinement.
Améliorer l’aménagement de vos bureaux par suite de la crise
L’effet du COVID sur l’aménagement des bureaux a fait ressortir trois besoins essentiels :
- Une meilleure gestion de l’espace professionnel
- Plus de sécurité pour les travailleurs
- Une adaptation des ressources disponibles
Les modifications demandées ont toutes pour un effet une réduction des coûts et une meilleure productivité. Pour pouvoir les appliquer au mieux, les fabricants et professionnels de l’aménagement de bureau sont en première ligne concernant les dernières innovations. Chaque entreprise étant différente, n’hésitez pas à nous contacter pour en discuter, sans aucun engagement, avec nos experts.
